Objekte und Einheiten
Das Objekt ist der Anker: alles andere hängt daran. Eine Einheit ist die Mieteinheit, nicht der Raum.
- Objekt mit Adresse, Erwerbsdaten, Kaufnebenkosten und Einheiten
- Darlehen je Objekt mit Tilgungsplan, Zinsbindung und Restschuld zum Stichtag
- AfA mit Satz und Bemessungsgrundlage, Sonderfälle als eigene Zeile
- Zähler, Dokumente, Termine und Vorgänge am Objekt
- Objektnote über vier Faktoren — Geld, Zahlungstreue, Vermietung, Schäden. Fehlen die Daten, gibt es keine Note statt einer geschönten
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Einheiten | 6 |
| Restschuld | 214.800 € |
| Zinsbindung bis | 31.03.2029 |
| Beleihungsauslauf | 62 % |
Beispielansicht — erfundene Daten.
Mieter und Mietverhältnisse
Ein Mietverhältnis trägt keine Beträge. Die stehen in Konditionen mit Gültigkeitszeitraum — sonst wäre jede zurückliegende Abrechnung nach der nächsten Erhöhung still falsch.
- Mehrere Mieter je Vertrag, einer davon Hauptmieter
- Kondition mit
gueltigAb/gueltigBis; eine Erhöhung legt an, sie ändert nie - Staffel- und Indexmiete im Voraus erfassbar
- Mieterhöhung mit Kappungsgrenze, Wartefrist und Zustimmungsfrist — die App weist ab, was unwirksam wäre
- Kaution als eigener Weg mit Raten; sie läuft nicht durch den Cashflow
| gültig ab | Kaltmiete |
|---|---|
| 01.01.2023 | 620,00 € |
| 01.07.2025 | 668,00 € |
| 01.07.2027 (Staffel) | 710,00 € |
Beispielansicht — erfundene Daten.
Geld: Zahlungseingang und Forderungen
Die Frage „wer schuldet mir Geld?" hat ohne Stichtag keine Antwort. Die App rechnet sie zu einem Datum.
- Sollstellung je Monat aus der zum Stichtag gültigen Kondition
- Kontoauszug-Import: CAMT, MT940 und CSV, mit Dublettenschutz
- Zuordnung von Zahlungen, Teilzahlungen und Rückläufern
- Mahnstufen als Entwurf — nichts geht ohne Klick hinaus
- Verzugszinsen und Nebenforderungen getrennt geführt
| Mieter | offen |
|---|---|
| Wohnung 2 · M. Brandt | 640,00 € |
| Wohnung 5 · T. Keller | 310,00 € |
| Laden · Fahrradwerk GbR | 0,00 € |
Beispielansicht — erfundene Daten.
Betriebskosten
Die Abrechnung entsteht aus den Buchungen des Zeitraums, nicht aus einer Zusammenfassung. Der Rechenweg wird gespeichert und bleibt nachvollziehbar.
- Abgrenzung nach Zeitraum, Umlageschlüssel je Position
- Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 BGB wird geprüft
- Heizkosten mit der Spanne der HeizkostenV
- Nachforderung und Guthaben je Mietverhältnis
- Gespeicherter Rechenweg je Position — eine Abrechnung lässt sich Jahre später nachrechnen
| Position | Anteil |
|---|---|
| Heizung (70/30) | 412,50 € |
| Wasser (Zähler) | 138,20 € |
| Grundsteuer (Fläche) | 96,40 € |
Beispielansicht — erfundene Daten.
Rechnungen und Belege
Belege kommen per Mail, als Datei oder aus einem Ordner. Was die Erkennung liefert, ist ein Vorschlag mit Fundstelle — nie ein eingetragener Wert.
- Postfachsichtung: jede Mail wird gesichtet, nicht nur die mit Anhang
- Ordner-Sync für Belege, Dublettenerkennung
- Steuerliche Einordnung: Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten, sofort oder verteilt
- Steuerberater-Export je Mandant
- Ausgangsrechnungen des Vermieters mit fortlaufender Nummer
| Beleg | Zuversicht |
|---|---|
| Heizungswartung, 318,92 € | hoch |
| Schornsteinfeger, 84,15 € | hoch |
| Baumarkt, 212,40 € | offen |
Beispielansicht — erfundene Daten.
Fristen, Aufgaben und Termine
Die Aufgabenliste ist keine Liste zum Abhaken, sondern eine Bündelung aus zehn Quellen — sie zeigt, was die App ohnehin schon weiß.
- Aufgaben aus zehn Quellen, nach Dringlichkeit gruppiert
- Prüffristen mit Nachweispflicht (Wartung, Schornsteinfeger, Trinkwasser)
- Vier geführte Abläufe: Auszug, Einzug, Mieterhöhung, Eigentümerwechsel
- Freigaben: Beauftragungen über der Grenze brauchen eine Entscheidung
- Zinsbindungswarnung 24 Monate vorher, mit der Restschuld zum Ablauf
| Aufgabe | fällig |
|---|---|
| Zinsbindung Darlehen II | in 18 Monaten |
| Heizungswartung Haus A | in 21 Tagen |
| Abrechnung 2025 erstellen | in 4 Monaten |
Beispielansicht — erfundene Daten.
Dokumente und Ablage
Ein Dokument hängt an dem, worum es geht — am Objekt, an der Einheit, am Mietverhältnis oder am Vorgang. Nicht in einem Ordnerbaum, den jeder anders anlegt.
- Ablage am Datensatz, nicht in einem freien Ordnerbaum
- Übergabeprotokoll mit Bildvergleich zwischen Einzug und Auszug
- Schriftverkehr mit Formvorschrift: eine Kündigung geht nicht per E-Mail hinaus
- Fotos bei der Übergabe warten ohne Netz und laden später nach
- Speichergrenze je Portfolio, sichtbar statt stillschweigend
Auswertungen und Startseite
Die Startseite zeigt je Blickrichtung andere Kennzahlen. Die Frage bleibt dieselbe: wie steht es?
- Cashflow vor und nach Steuern, je Objekt und je Mandant
- Beleihungsauslauf und Instandhaltungsrücklage nach Petersscher Formel
- Eigentümerbericht je Monat, freigegeben statt automatisch verschickt
- DATEV-Export je Mandant
- Karte mit Umfeld, Suche über alles
| Kennzahl | Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen | 48.600 € |
| Cashflow vor Steuern | 9.240 € |
| Cashflow nach Steuern | 6.810 € |
Beispielansicht — erfundene Daten.
Rollen und Mieterportal
Rolle und Berechtigung sind zwei Fragen. Die eine heißt „welche Blickrichtung", die andere „was darf er darin, auf welchem Objekt".
- Sieben Rollen: Inhaber, Verwalter, Investor, Flipper, Berater, Bauträger, Kurzzeitvermieter
- Rechte je Objekt; ohne Zuordnung sieht ein Benutzer nichts
- Mieterdaten-Recht nur mit Verwalter- oder Inhaberrolle
- Zugriffsprotokoll ohne Inhalte: wer, wann, welches Recht, welcher Datensatz
- Mieterportal: Meldungen, Zählerstände, Dokumente, Dauerauftragshilfe
Rechner
Rechner sind Werkzeuge zum Durchspielen, keine Zusagen. Jede Zahl ist eine Annahme, und sie steht als solche da.
- Ankaufsrechner in beide Richtungen: „was bleibt?" und „was darf ich zahlen?"
- Flip-Kalkulation mit Gewerken, Haltekosten-Uhr ab Übergabe
- Projektentwicklungsrechnung (Residualwert)
- Tilgungsplan und Restschuld zu jedem Stichtag
- Nachkalkulation: Soll-Ist-Vergleich nach dem Verkauf
In Planung
Knapp und als Planung beschriftet — was hier steht, ist nicht gebaut.
- Belegeinsicht für Mieter im Portal
- Umlageschlüssel je Mietvertrag statt je Objekt
- Zwischenablesung beim Nutzerwechsel in der Heizkostenabrechnung